值的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。

    自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费c建安成本c应予以资本化的借款费用c支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。

    例4－120x7年3月,甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5年。4月5日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1200万元假设不考虑其他因素,甲企业采用成本模式进行后续计量,下同。甲企业的账务处理如下:

    借:投资性房地产写字楼 12000000

    贷:银行存款 12000000

    例4－220x7年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20x7年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工达到预定可使用状态时开始起租。20x7年7月5日,三栋厂房同时完工达到预定可使用状态。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元,能够单独出售。

    甲企业的账务处理如下:

    土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产〔600x10003000＝200万元〕。

    借：投资性房地产厂房 10000000

    贷：在建工程 10000000

    借：投资性房地产土地使用权 2000000

    贷：无形资产土地使用权 2000000

    二非投资性房地产转换为投资性房地产

    房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态。

    1作为存货的房地产转换为投资性房地产

    作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出c持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

    企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

    例4－3甲企业是从事房地产开发业务的企业,20x7年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20x7年4月15日。20x7