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业应当将其确认为投资性房地产。例如,甲企业在中关村购买了一栋写字楼,共12层。其中1层经营出租给某家大型超市,25层经营出租给乙公司,6一12层经营出租给丙公司。甲企业同时为该写字楼提供保安c维修等日常辅助服务。本例中,甲企业将写字楼出租,同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言,这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。

    三c不属于投资性房地产的项目

    一自用房地产

    自用房地产是指为生产商品c提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

    自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营,其价值会随着房地产的使用而逐渐转移企业的产品或服务中去,通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时,还提供餐饮c娱乐等其他服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

    二作为存货的房地产

    作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产c销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

    从事房地产经营开发的企业依法取得的c用于开发后出售的土地使用权,属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

    实务中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售c部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产或无形资产c存货和投资性房地产。例如,甲开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,已签订经营租赁合同;其余楼层均为普通住宅,正在公开销售中。这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业的存货,即开发产品。

    本章着重讲解了投资性房地产的界定c初始计量和后续计量的成本模式或公允价值模式问题。

    第二节投资性房地产的会计处理

    根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

    一c采用成本模式计量的投资性房地产

    成本模式的会计处理比较简单,主要涉及“投资性房地产”c“投资性房地产累计折旧摊销”c“投资性房地产减值准备”等科目,可比照“固定资产”c“无形资产”c“累计折旧”c“累计摊销”c“固定资产减值准备”c“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。

    一外购或自行建造的投资性房地产

    外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款c相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产,部分用于出租或资本增值c部分自用,用于出租或资本增
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