太明白所谓的保障xìng住房其实应该是政府的责任，而一味地把怨气都撒到了开发商身上，造成了这样的矛盾。这种矛盾在目前市场低迷的情况下，你认为会有所缓解吗？

    聂梅生：我认为有所缓解。在新的国六条当中，有一条专门说这个事，就是开发商要合理地计算价格。而且现在选房的余地也很大。第二，银行这块利息低了。第三，政府在支持购房者购买普通商品房上面有各种各样的优惠。把它们算在一起，房价就趋向于合理了。

    曾子墨：虽然您认为现在是买房非常不错的一个时机，但是很多普通民众还是持一种观望情绪，认为中国经济的恢复可能还需要有一段时间，认为或许到了2009年年中或者年底的时候，房价还会持续下跌。

    聂梅生：这就是民众的信心问题，而不是房价的问题了。所以这个事情要统一地看。如果你现在有能力买房，那在这个节点上你能够支付你就要出手，你不要去想2009年。2009年可能房价比现在更低，但是也不排除你要买的这个区间的房价恰恰上升了。

    曾子墨：现在房地产市场低迷，你认为最主要的问题是什么？是jiāo易量的问题，是房价的问题，还是房地产开发商本身资金链断裂或可能断裂的问题？

    聂梅生：当前房地产市场面临的最大问题就是在购房人、开发商、金融机构也就是银行，这个三角关系当中哪一个环节最薄弱。我觉得不用分析，当前最薄弱的环节是开发商，它的资金链非常紧张。资金链为什么紧张？那是因为政策已经从紧了一年，jiāo易量急剧下降。本来房地产不管是在中国还是在美国，它都是有杠杆的，杠杆一失灵就是风险，因为它是撬动的。美国这个杠杆是在次贷问题上失灵了，咣叽就倒下来了，然后雷曼就倒台了。中国也有这个杠杆，大概是1比3、1比4的杠杆，开发商恰好在这个杠杆失灵，它的资金链断裂以后就会形成几大问题。现在的情况就非常紧张，我们测算了一下，到2008年年底的时候，中国房地产开发企业的资金链总计有五千亿以上的缺口。由于有这么大的资金缺口，在下半年就已经开始收缩了，不买地了，收缩资本了，缓建房了，把整个速度放慢了。即便如此还有五千亿。如果这五千亿补不上的话，第一个问题就会出现：不良资产，资不抵债。资没有了，债有，它有杠杆，肯定有债，资不抵债就形成烂尾楼，那就变成是开发商欠银行的。如果它是有首付、有按揭，银行又扯到一帮购房人，那肯定是找银行算账。你这个楼jiāo不了了，我跟银行jiāo的按揭怎么办？然后开发商又欠着建设商，施工企业欠着农民工，同时还扯到政府的一些税费，所以就形成一个非常复杂的多角债。那就变成当年海南的情况。最后还得收购不良资产，还得政府入资出手，这个是我们最担心的。但是不排除肯定会有这样的情况发生。

    第17节：2009，楼市何时回暖？(5)

    【名词解释】

    不良资产

    企业的不良资产是指企业尚未处理的资产净损失和潜亏（ 资金 ）挂账，以及按财务会计制度规定应提未提资产减值准备的各类有问题资产预计损失金额。

    银行的不良资产主要是指不良贷款，俗称呆坏账。也就是说，银行发放的贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息。不良资产主要是指不良贷款，包括逾期贷款（ 贷款到期限未还的贷款 ）、呆滞贷款（馄诹侥暌陨系拇?）和呆账贷款（ 需要核销的收不回的贷款 ）三种情况。其他还包括房地产等不动产组合。

    不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产，如债务单位长期拖欠的应收款项，企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。

    1998年以后，我国将资产分为"正常