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    所以星华地产提出的建筑物面积大得惊人，几乎没有市政府能抵挡这样的巨额投资，谈好方案后，星华地产自然就需要当地政府出面完成旧商业中心居民搬迁，道路规划，旧楼拆迁等一系列手续。

    星华地产也不是只会躲在市政府后面幕后指挥，等进入建设阶段，凭借资金优势，星华地产对于市政设施和“大蘑菇”的修建，主要资金几乎都由企业垫付，而市政府只需承诺用部分土地出售所得和将来租金收入抵付给星华地产集团就可以，这样不需要市里出一分钱，就能完成旧城改造和白白获得一个新的大型商业“大蘑菇”，只要是有些政治抱负的市领导都不会拒绝，这也是星华地产和许多城市的谈判进展顺利的主要原因。

    当然星华地产耗资巨大的建设“大蘑菇”，自然不是只为了祖国建设添光彩，肯定大有赚头才会出手，同政府签订的合同规定，鉴于星华地产集设计c开发c建设c物管c旅游等职能于一身，新商业中心建成后，内部外观设计新颖，焕然一新的门面影院等设施除了分给市政府的部分外，其他房产的处置是出售还是出租，都由星华地产说了算。

    所谓打虎亲兄弟，上阵父子兵，星华地产不想不会让自己辛辛苦苦建好的商业中心和步行街给闲置，在设计时就拉来了自家兄弟企业入驻，像星悦旅游旗下的连锁酒店c旅行社；星富银行；星海商贸的百货公司c超市和电器数码连锁店；星美时尚的化妆品c奢侈品专卖店和美容院；星光娱乐的院线影院，游戏城；喜洋洋餐饮的快餐店c餐馆酒楼；以及黑洞软件的连锁网吧，甚至明星ktvc云海文化实业公司旗下的茶楼c画廊等等，修建前就已经各自找好了位置，只等“大蘑菇”一竣工，就会纷纷在里面的黄金地段开业，利用他们在国内各行业打拼出来的品牌效应和商业中心的地理位置优势，再次把人气聚拢起来。

    这就叫做“all”的集聚效应，all里面包括散铺c专卖店c餐饮c超市c百货c影院c娱乐设施c运动场所c酒店，甚至旅游景区等。由发展商聘请商业规划专家进行精心规划和组织设计，各种业态均可得益于其他业态的人流及消费流。同时在业态组合上实现“错位经营”，即具有不同档次或特色百货店c专卖店和超市，以及餐饮c娱乐c运动c休闲项目各自拥有不同的消费群体，同一消费群体又具有不同的需求。不仅能让all内更加丰富多彩，还避免了以往老式商业中心同行业间过度竞争。

    鉴于九都群星坊和上海星天地的经验，星华地产设计“all”时还根据各地风土人情，赋予每一个城市的“大蘑菇”外观以鲜明的地方特色，而不是完全照搬外国的例子，使得建成后的“大蘑菇”形象鲜明，既一眼就能看出它的商业特色，又能很好的融入当地城市环境，获得了当地政府和民众交口称赞。

    “大蘑菇”地处城市黄金地段，内部又拥有完善的娱乐设施，开业后人气和消费都能大大超越以前的老式商业街道，这样星华地产的开发获得成功，还帮着兄弟企业打开了销路，当地政府又几乎不花钱完成了市内商业中心的旧城改造不说，还能从“大蘑菇”的开发和商业销售中获得可喜的税收，简直就是几方皆大欢喜的经典商业模式。

    这样的商业地产开发模式好处如此明显，也不是没有其他人动过心思，想要依样画葫芦。可是真正实际操作，才发现这样做难度很大。星华地产能说服当地政府在市中心的拿出商业繁华地段搞开发，承诺前期开发不需要政府出一分钱。此时国内地产业还处于婴儿期，一掷千金买“地王”的风光。不少地产商完全是利用银行贷款买地修楼，修完七八层后预售买楼花再回款的商业模式，如何能和星华地产的实力媲美？

    星华地产一不贷款，即使需要也能在中星集团内部解决，二不怕“大蘑菇”修好后销