利率上扬已是难以避免的趋势，2013年下半年以来，美国各大银行纷纷开始大幅裁减按揭抵押贷款的人员。7月，美国银行（Bankofcomrica）宣布完成裁员2万人，这些人员负责处理遗留的按揭贷款坏账；8月，美国最大的按揭贷款银行富国银行（WellsFargo）宣布裁员2300人；摩根大通计划裁员15000人，其中3000人属于按揭贷款人员；9月，美国银行（Bankofcomrica）宣布按揭贷款部门再裁员2100人；同时，花旗银行宣布裁员2200人。

    因为新房销售跟不上，首次购房人的按揭贷款能力受到很大压制，而旧房jiāo易中多数人属于炒房团，他们是全现金支付，并不需要申请房贷，前两年银行房贷部门之所以生意红火，利润滚滚，靠的是美联储的超低利率政策刺激出来的大规模再贷款风潮。2012年，美国再贷款的规模高达1.25万亿美元，而2014年预估仅剩3880亿的生意。

    利率潮流悄然转向，新房现房的贷款仍未见起色，而再贷款也已成明日黄花，银行留着这么多按揭贷款的人还有什么用？

    银行已经看到利率上扬的趋势，大裁员不过是未雨绸缪罢了。

    利率火山如果真的喷发，房地产的前景将非常暗淡。

    随着房价上涨和利率飙升，美国家庭

    的按揭月供也在飙升

    直接受到强烈冲击的当然是按揭抵押贷款。2007年危机前的30年固定按揭利率是7%，而20世纪90年代末是9%。从2013年5月的3.25%，到回归正常状态的7%～9%，利率变化岂止是翻天覆地！

    美国家庭中位收入水平是5万美元，除掉纳税、保险等强制xìng费用，可支配收入也就是3.5万左右，平均每月为2900美元。一个四口之家，衣食住行水电气油网络电话等开支，一大半的收入就没了，能够用于房贷的固定支出也就在1200美元上下。在7%～9%的房贷利率水平上，只能负担16万～17万的房贷，他们能承受的房价大致在20万左右。而2013年8月，美国新房的中位价是25.7万，现房是23.7万，房价明显已被高估，高出约3万～5万，这高出的部分就是QE的结果，如果QE退出，这部分上涨的房价将被迫回吐。

    利率火山将严重压制房价上涨的真实需求。

    如果房地产市场上60%的购买者都是现金支付，特别是财大气粗的华尔街炒房团，是不是利率火山bào发对他们就没有影响呢？

    答案是否定的。

    以黑石为代表的“租客帝国”，存在着危险的模式缺陷。

    【“租客帝国”的致命陷阱】

    从表面上看，美国住房自有率的下降，意味着更多的人必须租房居住。2013年美国住房自有率已经跌到了1980年的水平，对于“租客帝国”的模式而言，应该是天大的喜讯，但是问题并没有这么简单。

    “租客帝国”的模式貌似合理，但实际上却存在着致命的缺陷。

    美国的住房自有率已经降到1980年的水平

    美国家庭扣除通胀之后的真实收入的增长率处于下降趋势，2013年出现负增长

    被迫租房的家庭，主要都是经济条件一般或者较差的家庭，他们要么是从前的房主，被银行扫地出门；要么是刚组建的新家庭，正被学生贷款和其他负债压得喘不过气来。如果租户以美国的中位家庭为代表，假如他们承受不起按揭月供，那么他们能够承受的房租同样是有限的，而且增长空间不大。

    由于华尔街炒房团的带动，超级廉价的出租房资源已被迅速瓜分完毕，而房价的快速攀升，使炒房团的投入产出比不断下降。201