我们的资本不能自由兑换,这就造成了因外汇占款带来的大量的货币超发,这么多货币在市场上,并没有引起物价的飞速上涨,为什么?因为许多钱都沉淀到楼市上了。楼市,是对付货币超发的稳定器。并且,由于楼市可以按揭,是有杠杆的,所以,楼市上涨也成了投资的放大器,这也就是楼市的金融属性,让你的收益率达到或者超过社会平均收益率的原因。”
这个观点我是认同的,多余资本要找出路,没有楼市这么大的盘子,社会上的物价,早就可以涨到天上去了。
“基于金融的原因,美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势,这就是证明。”
他这一说,我倒想起以前在北京时,看到的一个报告,虽然美国房价有波动周期,但是从整体上来说,几十年来,始终是保持上涨势头的。
人性的贪婪,让人们喜欢放大收益的杠杆,从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时,政府就不得不以印钞票的方式来救市。
这样的后果,是财富再分配,那些没有投资的,仅在银行存款拿利息的人,就是最大的受损者。比如,在1930年,在银行存款为30万美元的人,到了1950年,按最高的利率,最终财富也许仅有一百多万美元,但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅,而后来的一百万美元,只能卖到不值当时一半的东西了。
“货币超发是普遍因素,是历史必然,只要这个国家要前进。必须进行财富再分配,给那些愿意投资的人。保守的策略,在全社会人的欲望面前,始终是要失落的。”
他的这个结论,简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象,或者有分配的因素,但是,更重要的是,反映人性的欲望。
“第三个理由,中国处于快速发展期,人们对好房子对大城市的需求,不仅在意愿上旺盛,而且在能力上有条件。大家想一想,进城来买房的人,是不是大多数是外来打工的人,他们原来是农民,对不对?他们的收入提升了,所以才有这个能力。”
当然,我就是个农民出生的人。
“大家再想想,跟随时代前进的人,即使是城里人,大部分,是不是都换过房子,越换越大,越来越好?这是前进的力量,谁也阻挡不了。”
“这里面,还有工业化的积累问题,导致政府的倾向,这个问题,我想细说一下。工业化是需要积累的,比如道路c桥梁c通信这些基础设施,是工业化必须要的骨架。这种大项投资,钱从哪里来?短期内收益并不明显,长线投资只能由政府承担。政府的钱呢?所以,中国的房地产走了一条香港的路,高额税收促进了地方政府的财政,这个财力为改善城市条件和工业化积累提供了养分,这就是一个正循环。”
他所谓的细说,也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士,完全可以做到点到为止。
“以上是我讲的第一个问题。当年,我想到这些,就知道,赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明,但也不太笨,包括跟我一起干的兄弟们,所以,时代成就了我们,并不是我们有多大本事。”
这倒不是谦虚,把功劳归结于好的时代,是客观的。因为风来了,猪都可以飞上天。
但是,他没本事吗?当然有。他在二十年前,都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况,也了解了美国及欧洲的历史,可以说是,他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以,称他为房地产教父,是有道理的。
一个真正的高手,不仅研究出道理,而且他的道理,在实践中证明成功了,他才算得上是高手。
“第二个问题,衡量房价高低的因素。这个问题,估计大家都在关注,并且各有结论。但是,很多人的结论,往往在分析方法上,就错了。”
他这一说,下面议