1982年梁晓秀回家乡投资后，她就开始关注国内的经济动态，而且每年至少回国一次。除了家乡之外，她最喜欢的三座城市是北京c上海和杭州，每次回国都要到那三座城市游览一番。

    20世纪80年代末，国内有了商品房，她把目光转向了房产。那时她已经在家乡无偿投资兴建了众多学校c医院c图书馆等文化教育医疗等设施，此外还投资建了县城第一条高速公路，10年间投资总额已高达15亿元人民币。

    她对北京c上海和杭州的房产动态很关注，尤其是北京的房产。于是，她开始研究北京的地产。

    1987年，全国商品房每平米均价只有408元c北京只有500多元，当时人们都说买不起，梁晓秀以国人的收入计算，意识到人们确实买不起。那时他们的县长一个月的工资也不过300元人民币。

    于是她决定在北京购买房产，那时的房子质量虽然不算好，但价格对她来说，简直就等于是白给。600元一平米的房价折合成欧元，只有60欧元一平米，与欧洲房价相比，差价几十倍。

    经过三年的考察，1990年她在北京北三环路附近买下一栋20层的商品楼，均价1500元一平米，共有100套房子，总价2000万元。

    她预测北京的房价肯定会上涨，至于涨多少她说不好，但绝不会下降，所以她就不会赔本。那是一个经济快速发展的年代，她每年回国都看到很大变化。

    在北京买下一栋商品楼后，她开始在上海和杭州寻找合适的房源，先后又买了两栋商品楼，投资4000万元。

    她当时还没有加大购房力度，主要原因是她觉得那些商品房的质量与欧洲的住宅相比还差不少，所以她等着好房子，想卖质量好的房子。

    她注意到中国地产业发展速度非常快，房屋质量每年都在提高，可以看到明显的变化。她开始专门研究北京的地产，发现了一个秘密：北京房价低，其中有一个重要原因是土地价值没有体现出来此外那时还没有富裕人士和外来人口对北京房产的需求。当时商品房定价规则为“成本法定利润税金”，成本包括建安成本c安置补偿费用c管理费用c财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，所以导致全国各个城市的房价水平差别不大。

    她那时在欧洲很多国家都买了房产，对房产有了清醒的认识。欧洲房产价格相对稳定，那是因为欧洲的经济发展已进入成熟期，发展缓慢而中国经济则处在高速发展时间，所以房价必然会上升。

    在欧洲发达国家，城市化过程基本已结束，人口增长几乎为零，所以房产交易主要是二手房，那些房产均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响基本不存在了。

    北京的房价涨幅很快，1995年时四环以内的成交价格基本在40005000元之间，相比1987年翻了10倍，这给她很大触动。她注意到人们的工资在增长，但与西欧相比还有几十倍的差距。

    由此她认定：北京的房价还会上涨。

    她是按照西欧的房价预测北京的房价的。那个年代，西欧国家的一般普通住宅均价为3000欧元，折合人民币为3万元一平米。她私下想：北京房价很可能在未来10年达到15万元一平米。

    她那时的预测虽然还不准确，但她注意到了一个影响房价的关键因素。国内城市似乎都在大拆大建，过去50c60c70年代的房子已经“过时”，按照今天的标准看，那些房子不节能c不环保c不配套c没有绿化c没有物业。大拆大建会持续很长一段时间，而拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。

    国内人口在还在增长，所以房产需求还会加大。最关键的一点是：城市化